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南京首個產權人自籌資金的危房改造項目即將封頂 為其他項目提供可借鑒路徑
2021-06-16 12:00:15 來源:人民網   作者:劉霞  責任編輯:黃靜

  近日,南京市鼓樓區虎踞北路4號小區,67歲的張玉延看著即將“封頂大吉”的兩層小樓,掩飾不住內心的喜悅:“經過跌宕起伏的7年,今天終于獲得成功。”

  這里是他的家,也是南京首個由產權人自籌資金的危房改造項目。“危房消險有加固、翻建和拆除三種方式,居民們可自行選擇。”鼓樓區房產局四級調研員孫鴻志說,選擇翻建的方式,在實際操作時,可謂困難重重。自籌資金翻建難在哪兒?是否具有可復制性?

  老房子,承載五代人記憶

  4號05幢建于上世紀50年代,共有24戶居民,每戶面積從15-88平方米不等。

  張玉延拿出拆除前小樓的照片,只見黃泥巴和著稻草粉的墻面大片斑駁脫落,外墻磚塊老化留下一個個深洞,樓道里各類電線纏繞在一起……“險象環生、岌岌可危”——這棟樓的設計使用年限只有50年,如今就像一個進入垂暮之年的老人。

  張玉延想過搬離,去買套結實又寬敞的新房住。“但夫人舍不得離開。她從小就生活在這里,是一家五代人居住的房子,太有感情了。”張玉延下定決心,要讓這棟房子變成可以“安心居住的房子”。

  2015年,24戶居民達成共識,自籌資金將小樓推倒重建。說起來容易,做起來卻困難重重:該如何推進?要辦哪些手續,跑哪些部門,怎么設計、施工?當時,作為一名剛退休的機關單位干部,張玉延接下翻建項目業主牽頭人這副重擔。

  “這幢房屋因建造年代久,設計、建造標準低,無抗震構造措施,耐久性、整體性差,承重構件破損嚴重。在2014年經鑒定為C級危險房屋,存在嚴重安全隱患。”孫鴻志說,房屋鑒定為危房后,就進入政府監管范圍。鼓樓區房產局多次召集居民議事會,對該房屋消險事宜進行協商。最后商定,在現行法規框架內以“原地址、原面積、原高度”為原則進行翻建。

  去年7月14日,虎踞北路4號05幢房屋開始拆遷,這幢老房子終于“壽終正寢”。

  業主共識,是翻建前提

  項目推進難度遠遠超出居民們預料,從籌劃到拆遷,就足足用了5年。孫鴻志說,自籌資金危房翻建項目,主要難在居民意見統一上。

  最初,居民們對翻建房屋所需資金了解不夠充分,認為僅需土建成本。后來隨著項目的推進,發現還需要設計費、監理費、安裝費等,每平方米總造價在5000多元,戶型較大的需要約二三十萬元改造資金。

  24戶產權人構成復雜,有居住在這里數十年的老居民,也有幾經轉手購入房屋的新住戶。其中,最小的兩套房屋僅有15平方米,套內沒有獨立衛生間和廚房。對24戶居民來說,數十萬改造資金不是小數目,但房屋現實條件確實不適合繼續居住,“翻建這條路必須走下去”。

  達成統一意見很不容易。根據設計方案,為了達到防潮效果,一樓須設置架空層。“對這個架空層設計,一樓居民拍手歡迎,二樓居民不同意,不愿意出這個費用。”張玉延進行一一說服,“我們大家是一個共同體,才能合作共贏。”

  僅架空層問題,就協調長達5年,而設計方案中需要協調的問題還很多。原有的8戶65平方米戶型全部朝南,4戶61平方米戶型全部朝北。經過設計方案反復協商磨合,現在做到12戶全部兩房朝南,廚房和廁所朝北,南北通透。通過減少原來的公共面積,增加每一戶的套內建筑面積,讓每一戶都滿意。原來僅有15平方米的房屋,通過設計做到套內擁有廚房和獨立衛生間。整棟樓的結構體系也做了變動,增加兩個單元,調整建筑入戶方向由原來的“南進南出”為“北進北出”。

  征得相鄰兩棟樓的居民同意,也成為溝通難點。孫鴻志說,這棟建筑的建造年代久遠,與前后棟的樓間距較近,不少人擔心會對自家房屋造成遮陰擋光等影響。

  為了建造自己的理想家園,大部分居民交款積極性很高,在拆遷前,第一批資金197萬元籌集到位。經歷5年的漫長籌備期,05幢危房翻建項目終于具備條件,開始第一個“吃螃蟹”。

  鼓樓區對這個危房翻建項目非常重視,專門成立排險解危工作領導小組,由區房產局局長林海濱任組長,公安、財政等相關職能部門主要領導為組員,做好危險房屋督促整治工作。2017年7月,由鼓樓房產集團有限公司作為項目實施主體,按照“三原”翻建方式,代為治理危險房屋。

  為其他項目提供可借鑒路徑

  5月25日上午10點,05幢居民陳金花在工地前見到張玉延,喜滋滋地迎上來:“張工,我家里的墻隔好了嗎?我可以進去看看嗎?”張玉延說:“你放心好了,已經隔好了。你戴個安全帽,從那邊繞過去。”

  “我馬上去交第二筆費用。”陳金花說。張玉延向她豎起大拇指。他告訴記者,所有改建費用共分三個階段交,第一次是開工時,第二次是封頂時,第三次是竣工驗收時。為了能讓大家按時交費,他也是操碎了心。每一個業主主動交費,他都在群聊中點贊表揚,以帶動其他業主的交費熱情。

  4月13日上午,省委常委、南京市委書記韓立明圍繞危房治理和老舊小區改造,開展“我為群眾辦實事”專題調研,來到虎踞北路4號05幢改造現場。張玉延回憶說:“當時韓書記問我,這個項目可不可復制?我毫不猶豫地回答:可復制。”

  他表示,這個項目經歷重重復雜的環節,現在回想起來都覺得“很難很難”,有很多值得總結的經驗和教訓。首先,危房業主們要對改造有一個正確認識,要明白房屋所有權人是自己,要排除房屋險情,第一責任人是業主,不應有事事依賴政府的心理。從政府角度來講,應再完善相關制度。比如對危險房屋的治理,要以獎懲結合的方式激發業主改造的動力。他說,隨著房齡的增加,如今變成舊房、不符合現行抗震標準的房子越來越多,政府在危房治理的推進中存在一定難度。去年鼓樓區在冊危房有103棟,按照“留、改、拆”治理方式,最后采取翻建的只有16棟,目前都已啟動治理。

  張玉延告訴記者,05幢居民自籌資金危房改造項目,預計在今年9月交付。如今有其他項目團隊前來交流學習,他非常樂意提供經驗以供借鑒。(劉 霞)

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