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13城首批“兩集中”供地收官:限制條件較多 房企利潤空間受壓
2021-05-26 10:40:21 來源:中國經濟網   作者:董添  責任編輯:黃靜

  截至目前,在22個已宣布實行“兩集中”制度的城市中,13個推出了首批集中供地,合計成交額近7000億元。各地的溢價率分化較為明顯。一些熱點城市在地塊出讓及房產銷售環節均作出了限制,房企的利潤率空間受到壓縮。

  土拍市場冷熱不均

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月24日,全國第一階段集中供地基本告一段落,北京、濟南、沈陽、長春、無錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京13個城市推出了第一批地塊,合計成交額近7000億元。

  重慶、深圳、廈門、杭州等地平均成交溢價率較高。其中,重慶首批集中出讓地塊的溢價率達到38.82%。北京、濟南、長春等地成交整體較為平穩。以5月以來全國成交的50宗高總價住宅地塊為例,24宗地塊溢價率在20%以上,6宗地塊溢價率在10%-20%,16宗地塊溢價率在10%以內,4宗地塊底價成交。

  5月24日,濟南迎來首批114宗“兩集中”供地,總出讓面積342.7萬平方米,涉及73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地,起始總價合計276.27億元,總成交價合計282億元。濟南首批“兩集中”地塊溢價率整體較低。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,房企拿地主要是為了追求規模效益,與房企對市場的判斷也有關。一些近年來很少拿地的企業開始積極拿地。不少房企認為,經過前期調整,市場將快速企穩,房地產市場將持續升溫。

  限制條件較多

  值得注意的是,熱點地區近期“兩集中”出讓的地塊限制條件較多,包括地塊出讓以及房產銷售環節,對房企的利潤率空間壓縮較為嚴重。

  5月20日至5月21日,南京迎來首批集中供地競拍,51宗涉宅用地全部成交,總成交額992.5億元,整體溢價率為18.15%。南京計劃2021年住宅用地供應面積為919萬平方米,首次集中供地占全年計劃的24%。據相關機構測算,此次南京的部分熱點地塊銷售利潤率不足2%。

  南京首批“兩集中”地塊,在出讓環節設定了起拍價和最高限價,并對地塊對應的新房實行限價制度。

  盡管如此,由于一年只有3次集中出讓機會,房企對南京的首批集中出讓地塊爭奪熱情不減。在上述51宗地塊在競拍過程中,36宗達到最高限價,占比72.6%。8宗地塊底價成交。達到最高限價的地塊,經過后續的搖號環節產生了最終買家。

  中指研究院數據顯示,此次南京土拍共有超過80家企業報名,其中百強房企達40余家,不少是首次進入南京市場的開發商,如來自廈門的象嶼集團、浙江的祥生集團、上海的港龍地產以及成都的德商地產等。作為南京本土房企,奧體建設、頤居集團、弘陽地產、下關城開、金基、銀城、朗詩、棲霞建設等均參與了此次集中土拍。從拿地數量看,萬科以4宗地塊排在首位,斥資45.878億元;新城控股以94億元奪得3宗地,均為搖號獲得;龍光、大華、銀誠、奧體建設和江蘇富園均拿下2宗地塊;中海、保利、華潤、金科等35家房企各競得1宗地塊。

  多渠道拿地

  同時,對于暫時沒有采取“兩集中”方式供地的城市,房企積極介入。4月以來,不少高溢價率成交的地塊來自這些城市。

  張大偉指出,從跟蹤的50個大中城市地塊出讓情況看,今年以來累計出讓金達1.6萬億元,同比增長27%。5個城市土地出讓金超過千億元,38個城市土地出讓金超過百億元。

  此外,不少房企通過聯合體的方式競得熱點地區地塊。5月25日,據北京市規劃和自然資源委員會消息,首開+住總+花樣年+旭輝聯合體以17.38億元摘得密云區檀營鄉6005地塊,可售住宅樓面價約為1.5萬元/平方米,溢價率為14.95%。該地塊用途為R2二類居住用地,建設用地面積5.84萬平方米,建筑控制規模為11.67萬平方米,起始價為15.12億元。

  中國證券報記者觀察到,在“三道紅線”的壓力下,一些實力較強的房企通過并購的方式,接盤資金壓力較大房企的地塊,提升市場份額。

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